Información general

PASOS AL COMPRAR UNA VIVIENDA

1. VERIFICAR LOS DATOS

Aunque hay similitudes, hay que diferenciar si se trata de una vivienda de segunda mano o nueva.

-Vivienda de segunda mano. Lo primero, es comprobar la situación jurídica en la que se encuentra. Hay que acercarse al Registro de la Propiedad de la localidad donde esté el inmueble y solicitar una nota informativa de la finca. En este documento aparece toda la información relativa a las hipotecas o embargos que pudieran pesar sobre ella, así como la titularidad de la vivienda. Para solicitar este documento, sólo tenemos que ir al registro que corresponda y rellenar un formulario. Además, es recomendable comprobar el estado de los pagos de la comunidad, cuotas y derramas, y de los impuestos municipales, sobre todo el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

-Vivienda nueva. En este supuesto habrá que solicitar al promotor toda la información posible sobre nuestra futura vivienda y también debemos recabar datos sobre el propio promotor y el terreno donde se está construyendo. Al igual que con una vivienda de segunda mano, podremos solicitar en el Registro de la Propiedad los datos sobre la situación jurídica del terreno y del inmueble. Para conseguir el nombre o la razón social del promotor, debemos acudir al Registro Mercantil. En ambos casos también es bueno conocer la situación urbanística de la zona, si está afectado o no por un plan urbanístico, por ejemplo. Esta información se obtiene también en el ayuntamiento.

2. FORMALIZAR LA COMPRA

Lo más frecuente es que se realicen unas entregas de arras o fianza. El comprador y el vendedor manifiestan su interés en que se realice la transacción. Al haber dinero de por medio obliga a ambos. Las más habituales son las arras penitenciales. En esta modalidad, entregaremos al vendedor un dinero a cuenta como garantía de que compraremos la vivienda en un plazo determinado. Si nos arrepentimos de la compra, lo perdemos. Si el que da marcha atrás es el vendedor, nos devolverá el doble de lo que le entregamos. Si decidimos comprarla, este dinero se considera como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

3. CONTRATO DE COMPRAVENTA

Aquí de nuevo hay algunas diferencias entre una casa nueva o una de segunda mano. En el primer caso, la constructora o la inmobiliaria encargada de la venta de la promoción suele presentar a sus clientes un modelo estandarizado. En el caso de que la vivienda sea de segunda mano y la hayamos comprado a través de una inmobiliaria, ésta se encargará también de redactar el contrato, aunque estos modelos siempre se pueden negociar. Si la transacción se realiza exclusivamente entre particulares, ellos acordaran quién lo redacta, aunque normalmente se suele solicitar asesoría profesional. A la firma del contrato tenemos derecho a conocer elementos como los datos del vendedor, el constructor y el arquitecto; la descripción general de la vivienda con planos y superficies; información sobre las zonas comunes; la memoria de calidades, las fechas de entrega o el precio total, entre otros.

En cualquier caso, la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios establece unos requisitos generales para estos contratos y sus cláusulas. Así, incluso una vez firmado el contrato, estamos protegidos en el caso de que se fijasen cláusulas abusivas.

4. FIRMA DE LA ESCRITURA, PAGO Y INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En ese momento recibiremos las llaves del inmueble y abonaremos la totalidad, sino hemos dado entrada o señal, o el resto del precio de la casa. Lo habitual es que esta operación se desarrolle ante notario, ya que aunque no es un trámite obligatorio, lo exigen las entidades de crédito y le da carácter público a la transacción. No hay que olvidar que en este paso, si la vivienda que vamos a adquirir está gravada con una hipoteca u otra carga, y no quisiéramos subrogarla, el vendedor debe cancelarla antes de firmar las escrituras.

En el momento de escriturarla, el vendedor debe presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad. Cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato además de la situación de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del IBI, la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales.El notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. Una vez firmadas las escrituras, el último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad de los datos del nuevo propietario, este acto protege nuestra titularidad sobre el inmueble.

FISCALIDAD

La compra de una vivienda tiene una serie de implicaciones de tipo fiscal. De una parte tendremos que asumir el pago de unos determinados impuestos asociados a la compraventa de la vivienda mientras que, por otro lado, existen una serie de ventajas fiscales que obtendremos vía desgravación a la hora de realizar nuestra Declaración del Impuesto Sobre la Renta (IRPF)

  • Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Nueva.

En el caso de compra a un promotor/constructor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%.

Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo, mientras que si adquiere esa plaza por separado, pagará el tipo general de IVA que es el 16%.

Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas, como es el caso del País Vasco y Navarra). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.

En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., con un tipo del 4,5%, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que ya hemos hecho mención.

  • Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Usada.

En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Madrid y Murcia), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.

La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado las mismas vías antes señaladas.

  • Bases para la Desgravación: La Cuenta Ahorro Vivienda.

Podrá desgravar el 15% de las cantidades depositadas durante el ejercicio en la cuenta de ahorro vivienda, con una aportación anual máxima de 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente

  • Bases para la Desgravación: Adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación vivienda habitual

Ante todo hemos de destacar un hecho fundamental: la vivienda objeto de la desgravación debe constituir nuestra vivienda habitual.

Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente.

  • Bases para la Desgravación: El concepto de Reinversión.

Se permite desgravar fiscalmente cuando se vende la vivienda habitual y se adquiere una nueva con el dinero obtenido por la venta de la antigua, si se cumplen los siguientes supuestos:
- No se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda en tanto las cantidades invertidas en la nueva vivienda no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiese sido objeto de deducción. O sea, si vendemos nuestra vivienda en 5.000.000 ptas. (siendo este el mismo importe por el que la adquirimos) y nos compramos una por 8.000.000 ptas. podremos desgravar la diferencia, es decir, 3.000.000 ptas.
Cuando al vender la vivienda obtengamos una ganancia patrimonial exenta por reinversión (por ejemplo nuestra casa la compramos por 4.000.000 ptas. y la vendemos por 6.000.000 ptas. para comprarnos una nueva que nos cuesta 10.000.000 ptas.) la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva vivienda mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior (en la medida en que haya sido objeto de deducción) como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

GASTOS DE UNA HIPOTECA MULTIDIVISA

IVA / ICIG
Impuesto sobre el Valor Añadido. Grava la primera transmisión de los inmuebles. El importe para las viviendas es el 7% sobre el precio de venta indicado en la escritura de compraventa. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y su importe es el 5%.

ITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava las segundas y posteriores transmisiones de los inmuebles (en estos casos no se paga IVA). Se aplica sobre el valor de compra indicado en la escritura de compraventa. El tipo de gravamen es diferente en función de las Comunidades Autónomas, e incluso dentro de las mismas puede variar en función de determinadas circunstancias. Los tipos más frecuente son el 6% y el 7%.

IAJD
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se aplica a los contratos que se formalizan en documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como es el caso de una compraventa o hipoteca. La base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas y el importe escriturado en el caso de las compraventas (sólo cuando se trata de primera transmisión). El tipo a aplicar depende de las Comunidades Autónomas y del importe, puede oscilar entre el 0,1% y el 1%.

Notaría
Honorarios por la intervención del Notario como fedatario público. El importe viene determinado por el valor de la compraventa, o por el importe del préstamo en el caso de las hipotecas, aunque también puede influir la extensión de la escritura o la existencia de operaciones conexas.

Registro
Los honorarios por la intervención del Registrador de la Propiedad. Su importe depende del valor escriturado en la compraventa y del importe del préstamo en la hipoteca.

Gastos de gestión
Honorarios del gestor para la realización de todos los trámites previos a la firma (comprobación de la situación registral de la vivienda, cancelación de cargas, preparación de las escrituras) y posteriores (pago de impuestos e inscripción en el Registro).

Comision de apertura
Comisión que cobra la entidad financiera por los servicios de estudio, administración y gestión generados en la concesión de un préstamo hipotecario.

Tasación
Es el coste de la valoración de la vivienda que debe realizar un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda para poder formalizar la hipoteca.

El importe es aproximado, pudiendo existir particularidades en las diferentes Comunidades o Municipios; asi como entidades, el importe exacto le será facilitado por el Gestor antes de la firma.