Oferta Vinculante

diciembre 14, 2010 · Filed Under diccionario · Comentarios desactivados 

Se trata de un documento que las entidades de crédito como bancos y cajas de ahorro tienen obligación de entregar al cliente en caso de solicitar un préstamo hipotecario. El documento debe contener las condiciones financieras ofrecidas. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

La normativa existente queda recogida en la Orden del 5/5/1994 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/1994 del Banco de España:

  1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo. La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

  2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante.

En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo (la que nos ofrece mejores condiciones), envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones a aplicar de tipo de interés, de comisiones varias como amortizaciones parciales y totales y otras condiciones financieras.

Cabe recordar que se es importante llevar la oferta vinculante a la firma de la escritura para comprobar que los datos coinciden, en especial en casos en los que se nos fije un suelo hipotecario, o los redondeos al alza (ventaja para el banco) ya prohibidos, o cualquier condición abusiva.

El precio de la vivienda tiene que seguirse corrigiendo

diciembre 3, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

Bueno, hasta cierto punto, el precio de la vivienda tiene que seguirse corrigiendo en España, sobre todo fuera de grandes ciudades donde la demanda es menor. En concreto, para que compense la falta de deducciones por compra de vivienda habitual, debe corregir otro 17% a la baja.

Mientras, los bancos siguen dando condiciones de diferenciales por debajo de 1 punto porcentual sobre el euribor para compra de vivienda o cambio de hipoteca (cada vez menos el segundo), especialmente buenas para hipotecas a partir de los 120.000 euros.

Las inmobiliarias de toda la vida siguen teniendo negocio, porque quedan ya sólo los expertos en el sector, y porque conocen la zona que trabajan para dar un buen servicio. El presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios opina que los precios se verán verdaderamente ajustados a partir de 2012. Mientras, no nos confundamos: los bancos no son inmobiliarias, no se dedican a vender viviendas sino a prestar dinero (no vaya a ser que se nos olvide esta premisa).

Precio de una vivienda. Tips y consejos

enero 13, 2010 · Filed Under diccionario, General · Comentarios desactivados 

Conocer las circunstancias que motivan la venta de un inmueble es fundamental, ya que en función de la urgencia del vendedor, el comprador tendrá más o menos margen para imponer sus condiciones.

Así, Alemany recuerda que “antes el precio de oferta permitía franjas de ajuste que se movían entre un 5 y un 10%. Hoy por hoy, se pueden lograr descuentos de entre el 20 y 30% sobre los precios iniciales. Todo depende de la prisa del vendedor y de si las condiciones de financiación son muy ajustadas para el comprador”.

Para iniciar la negociación, es indispensable que el comprador maneje la misma información que el vendedor en lo que a tendencias de precios del mercado se refiere. Es decir, hay que saber qué precios se están pidiendo en esa misma zona por inmuebles con similares características de superficie, antigüedad, calidades, etc.

Por otra parte, el director general de pisos.com recuerda que uno de los argumentos que suelen emplear los vendedores es la presión, buscando que el comprador se comprometa cuanto antes. Así, es muy común que se comente que otras personas están interesadas por el inmueble en venta. Del mismo modo, el comprador puede aludir que él también está comparando diferentes pisos, equilibrando de ese modo la balanza.

Tampoco hay que fiarse de las suposiciones sobre desarrollos futuros, en relación a las típicas frases hechos como  ‘aquí irá una piscina’, ‘el ayuntamiento va a derribar ese viejo edificio y va a construir una plaza’, ‘van a hacer un colegio cerca’. Generalmente es mentira. O medias verdades. No puedes valorar la casa por esas cosas inciertas, sino por la realidad hoy. Hoy la casa vale un precio. Si no hay un proyecto firmado de algo que pueda suponer una revalorización, es lo mismo que si no existiera: una posibilidad más.

Por lo que es muy importante que todos estos argumentos para acelerar la compra no afecten al posible comprador. No hay que olvidar que la vivienda es, casi con total seguridad, la inversión más importante de nuestra vida. Por eso, hay que tomarse tiempo, analizar bien todas las variables y no tomar decisiones precipitadas.

Si ya lo tenemos claro, comienzas las negociaciones. Se trata de ponerse duro, pero con argumentos. No vale un ’5 millones menos’ porque sí. Eso es débil. Arguméntalo: la reforma no es como a mí me gusta, no tiene garaje y voy a tener que alquilar uno, he visto uno similar en tal sitio y tiene mejor precio, es demasiado caro para los años que tiene…

Si no consigues acuerdo, deja pasar el tiempo y vuelve a intentarlo, tal vez, con el paso del tiempo, el vendedor se acuerde que tuvo una oferta y ahora esté dispuesto a aceptarla más fácilmente. Incluso puedes pactar  con otra persona (tu pareja o un familiar) para tratar de, negociando uno más duro que el otro, provocar que la impresión para el vendedor sea que el mercado está tirando mucho a la baja. Esta estrategia en el tiempo puede tener un resultado excelente, incluso combinada con llamadas preguntando el precio y comentando que es exagerado.

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