El precio de la vivienda tiene que seguirse corrigiendo

diciembre 3, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

Bueno, hasta cierto punto, el precio de la vivienda tiene que seguirse corrigiendo en España, sobre todo fuera de grandes ciudades donde la demanda es menor. En concreto, para que compense la falta de deducciones por compra de vivienda habitual, debe corregir otro 17% a la baja.

Mientras, los bancos siguen dando condiciones de diferenciales por debajo de 1 punto porcentual sobre el euribor para compra de vivienda o cambio de hipoteca (cada vez menos el segundo), especialmente buenas para hipotecas a partir de los 120.000 euros.

Las inmobiliarias de toda la vida siguen teniendo negocio, porque quedan ya sólo los expertos en el sector, y porque conocen la zona que trabajan para dar un buen servicio. El presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios opina que los precios se verán verdaderamente ajustados a partir de 2012. Mientras, no nos confundamos: los bancos no son inmobiliarias, no se dedican a vender viviendas sino a prestar dinero (no vaya a ser que se nos olvide esta premisa).

Punto de inflexión

noviembre 10, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

Se llama Jesús Encinar, emprendedor de 40 años, único empresario español elegido Young Global Leader por el World Economic Forum, y según mucha gente, un crack. Hace diez años en vez de comprarse una casa con los ahorros que tenía (60.000 euros) e hipotecarse de por vida, decidió crear su empresa, una empresa que hoy en día es lider en su sector, IDEALISTA.COM

Pues este hombre, incluido entre los 5 empresarios con mejor reputación de España, se ha comprado una casa, y a tocateja, ahi es nada. Algo que podría no tener importancia, pero para muchos significa un signo, un punto de inflexión en el precio de venta de las casas: si el gurú inmobiliario elige este momento, será porque es el mejor momento. Según él, nada mas lejos de la realidad, argumenta entre otras razones que en paises como Alemania o Japón continúa bajando desde hace 20 años, y que su decisión se basa mas en argumentos vitales “Las decisiones que mejor han salido en mi vida han sido las que tomé con el corazón, no con la cabeza. La gente fría y racional no son los que montan empresas“.

Es curiosa esta última afirmación, toda la vida pensando que las decisiones importantes había que sopesarlas, para que me encuentre, y no es la primera vez, con frases así. En el libro que me estoy leyendo ahora “la práctica de la inteligencia emocional” el autor, basándose en varios estudios y entrevistas, argumenta lo mismo, los grandes empresarios tomaron las decisiones trascendentales en sus vidas laborales, de forma intuitiva, y explica la parte del cerebro donde se genera toda esa información, distante de los pensamientos racionales.

Otro aspecto interesante que comenta Jesús Encinar son los pasos que dió para hacer su compra y aqui os dejo:

  1. Búsqueda en internet de pisos con tus parámetros personales. Visionado y descarte de la gran mayoría
  2. Visita de las 25 viviendas mas interesantes
  3. 3 ofertas de las mejores
  4. Para la negociación solicitó tasaciones de las viviendas, pagadas de su bolsillo, y estas ya le dieron un valor inferior al precio de venta, de ahí descontó entre un 15-25% porque prevee que sigan bajando
  5. Comenta que el trato recibido por agencias es mejor que con particulares, no solo por profesionalidad, sino tambien por seguimiento, insistencia, y de cara a negociar el precio…

¿Me concederán la hipoteca?

septiembre 14, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

Exponemos dos casos reales (modificados para salvaguardar la privacidad) para averiguar en qué casos tenemos mayores probabilidades de que nos concedan una hipoteca en la actualidad. Ambas son hipotecas para vivienda habitual (llamada primera vivienda también) y de importes menores de 200.000 euros.

  1. Caso 1: Me interesa una vivienda de un banco de 50.000 euros. Dispongo de un contrato por obra y servicio con una antigüedad de 1 año y 3 meses. ¿Me concederían esa hipoteca? [...] La cuota que me sale a pagar no llega a 200 euros al mes y yo gano 600 euros trabajando sólo los fines de semana.Respuesta caso 1: Teniendo en cuenta que los bancos miden tu “responsabilidad financiera” con dos factores, el porcentaje de endeudamiento sobre unidad familiar y porcentaje a financiar sobre tasación de máximo el 80% del precio tasado, deberás disponer de al menos 10.000 euros de ahorros para constituir la hipoteca. Además, hay que sumar los gastos de notaría y gestoría, que en tu caso serán bajos debido a un precio de compra reducido.

    El porcentaje de endeudamiento está moderadamente bien, sólo te pondrían peros por el contrato de duración menor a 2 años o si no tienes nada ahorrado para comprar.

    Lo ideal para facilitar este caso es disponer de una vivienda sin cargas (sin hipotecas) de un familiar para que sirva de avalista, disponer de otros ingresos (por sueldo o comisiones o de otro tipo) y, como en todas las hipotecas, disponer de al menos el 20% del precio de la vivienda.

  2. Caso 2: Tengo 25 años y quiero comprarme una vivienda de 100.000€. Mis ingresos declarados son de 20.000€ al año, llevo 2 años en mi actual empresa, y contaría con aval con nómina fija. ¿Habría algún problema con el préstamo?.

    Respuesta caso 2: En primer lugar debemos conocer el precio de tasación o hacer una pretasación (cuestan unos 50 euros), y por supuesto saber si dispones de ahorros para cubrir la parte de la hipoteca que no se financia, más los gastos.

    Justificar tus ingresos completos se realiza normalmente viendo los movimientos de tu/s cuenta/s bancaria/s. El avalista debería disponer de vivienda en propiedad, pues la nómina se tiene en cuenta cuando esta persona entra en la operación, que no parece el caso.

Contestar a cualquier pregunta de forma generalizada no es de utilidad, pues cada uno tiene unos intereses particulares y cuenta con recursos más o menos apropiados. Contáctanos si deseas que hagamos un estudio completo de tu caso, sin compromiso.

Gastos deducibles por subrogación ¿Amortizar o no?

julio 5, 2010 · Filed Under General · 1 Comment 

Para todos los que tienen una hipoteca constituída antes de julio de 2010, sabemos que disponemos de una cantidad deducible anual, que se elimina a partir de ahora en las siguientes compras. ¿Pero cómo la calculamos para aprovechar las deducciones al máximo?

Cada titular del préstamo dispone de 9.015 euros de amortización anual en la declaración de la renta. En esa cantidad se incluye todo lo que se paga, tal como nos recuerda Asesoría Benayas: capital, intereses (ambos forman la cuota mensual), comisiones (de apertura, de gestión…) y seguros (de vida y hogar). Es decir, que para la mayoría de casos, disponemos de 18.030 euros/año para amortizar hipoteca entre dos titulares.

Un ejemplo de su utilidad en la vida real: tras subrogar dos hipotecas en un banco, consideramos cancelar la tercera, el garaje, en el banco anterior, por una cantidad de 9000 euros pendientes. Al hablar con el gestor contable, nos comentó que con las letras de todo el año más los gastos de subrogación (notaría, gestoría, asesoría financiera, comisiones de cierre y/o apertura, seguros…) llegaríamos a casi 18000 euros, por tanto lo mejor es cancelar el préstamo al año que viene.

Esto es lo contrario a lo que mucha gente cree: es una falsa creencia que lo mejor es cancelar cuanto antes una hipoteca al disponer de la cantidad en dinero líquido, sea como plusvalías, herencia, lotería o donación cuando disponemos de pasta, pues podemos negociar, por ejemplo, un depósito a plazo con la entidad que tiene la hipoteca que algún día cancelaremos a cambio de que nos bajen la cuota, ya que si no, al no tener vinculaciones, subiría. Estupendo para todos. Y si el próximo año no necesitamos el dinero para algo más sabio, dejar la hipoteca con muy poco dinero, digamos 100 euros, para así no pagar la comisión de cancelación, y optar al máximo de deducciones.

HMD

junio 8, 2010 · Filed Under diccionario, General · 4 Comments 

De las hipotecas multidivisas hay abundante información por internet, con sus detractores y defensores, y por tanto creo innecesario alargarme en explicaciones, cuando seguro que por ahí encontrais webs que os aclaren mucho mas de lo que pueda hacerlo yo. Lo que si me gustaría es daros mi opinión al respecto, dando sencillas nociones de lo que es y lo que significa para mi tener este tipo de hipoteca.

Las HMD son productos bancarios que nos permiten movernos por los mercados internacionales, aprovechando los tipos de interés mas bajos de estos. La forma es sencilla, en vez de hipotecarte en euros, lo haces por ese importe en otra moneda. Por ejemplo, hipoteca de 100.000 euros, el cambio de moneda es de 1 euro 100 yenes ese dia, pues tendrás una hipoteca de 10.000.000 yenes, y cada mes pagarás la letra correspondiente en yenes. Como no cobramos en yenes (o francos o dólares) lo que hace el banco es cambiar 2 o 3 dias antes el importe correspondiente de euros a yenes (con el cambio que haya ese día), cobrándote una comisión de cambio (porcentaje sobre el total del capital que debes), mas otra comisión denominada Fixing. Es decir cada mes pagas una letra distinta. También tienen la posibilidad de en un momento dado cambiarte de moneda.

Como veis esto se va complicando, existe otra variable mas que el cambio de moneda, que es el tipo de interés que se aplica, denominado libor, que en el caso del yen o el franco suizo es muy inferior al indice de referencia de las hipotecas convencionales: euribor. Esto implica que en cada cuota no solo es inferior, si no encima pago mucho mas capital que intereses.

Es decir tenemos dos variables que pueden reducir el dinero a pagar al banco, pero también aumentarlo: el tipo de interés y el cambio.

MIS RECOMENDACIONES CON ESTAS HIPOTECAS:

  1. Para mi son hipotecas a largo plazo, no quiero especular con mi casa, por tanto no creo que vaya a hacer mas de dos o 3 cambios de moneda en toda la vida de la misma ¿por que? simplemente porque me arriesgo a perder mucho dinero (también a ganarlo)
  2. Una forma de tener un “seguro” de cambio para evitar posibles devaluaciones de la moneda, es simplemente comprar moneda en el momento que se encuentre devaluada, se deja en una cuenta de divisas y cuando queramos se da orden al banco para que en vez de cambiar euros, lo coja de ahi.
  3. Ahora mismo es un momento ideal para entrar en yenes, está en mínimos históricos, es decir lo mas revalorizado respecto al euro. Me explico, cuando formalizas tu deuda, cambias euros a yenes, si cambia a 1 euro por 100 yenes, tendras una deuda de por ejemplo el anterior caso 10.000.000 yenes, sin embargo si la formalizaras en el 2008 con 1 euro 170 yenes, tendrias una deuda de 17.000.000 yenes.
  4. Sin embargo para los que ya estamos dentro, que tenemos que hacer el cambio en el otro sentido, es decir pagar yenes, la letra ha aumentado y nos conviene que la moneda esté devaluada.

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