Subrogación de una hipoteca multidivisas

diciembre 15, 2010 · Filed Under General, siguiendo el yen · Comentarios desactivados 

La hipoteca multidivisas, como hemos dicho muchas veces, es legalmente una hipoteca normal, pues sirve para las mismas declaraciones de impuestos y deducciones por vivienda habitual como cualquier otra hipoteca.

En cambio, por fluctuaciones de las monedas es imposible realizar, por parte del banco, una oferta vinculante sobre una hipoteca multidivisas, pues el banco con el préstamo dispone legalmente de 1 mes para aceptar o mejorar (igualar incluso) la oferta del otro banco. Un periodo demasiado largo como para que la oferta sea seria, ya que la deuda pendiente variaría mucho, por tanto esta subrogación no se realiza a diferencia de las subrogaciones euríbor.

¿Y si dispones de una hipoteca multidivisas ya? ¿Hay alguna posibilidad de mejorar condiciones? Sí, pero las características serían las mismas que para constitución de una nueva HMD, actualmente (diciembre 2010):

  • 4.000 euros o más de ingresos netos mensuales por unidad familiar. Se cuenta el sueldo de padre y madre, o sólo 1 en caso de ser unifamiliar, pero no los ingresos de los hijos por entenderse que querrían independizarse.
  • 50.000 euros de ahorro sin contar los gastos.
  • además el habitual 10% de los gastos de constitución.
  • siempre contando que la hipoteca suponga máximo el 35% de ingresos y se solicite menos del 65-70% del valor de tasación (LTV)

Pero, de todas formas, para poder cambiar de condiciones, los bancos suelen exigir pasar la deuda a euros. Por tanto, si vas a cerrar una hipoteca en otra moneda (yenes, francos suizos…) normalmente no te convendría por los muchos gastos que acarrea además de tener que asumir el incremento de deuda con respecto al euro.

Confiamos en que en 2011 las condiciones mejoren, así que sigue ahorrando y si es posible, aumenta tus ingresos.

Financiación al 100% con gastos – difícil

noviembre 16, 2010 · Filed Under General · 2 Comments 

El periodo de crisis financiera actual ha devuelto a los analistas de riesgos de los bancos a su tradicional conservadurismo, es decir, nada de otorgar préstamos a diestro y siniestro y sin controlar los riesgos de impago. Estos analistas tienen un gran poder dentro de cada entidad, y más en la actualidad puesto que son sólo unos pocos los que deciden si te conceden la hipoteca o no. Por supuesto, en su profesión (al menos se supone), no cuentan los sentimientos sino sólo la entrada de números en un programa que calcula los riesgos del cliente. Nada más que números, vamos.

Veamos algunos casos difíciles a primera vista:

  • Te faltarían ahorros para los gastos de la hipoteca (calculamos un 10% con impuestos, gestoría, notaría…)
  • No estás solicitando una vivienda embargada o propiedad de nueva construcción al banco.
  • Estás pidiendo una hipoteca para una vivienda libre (no VPPL ni VPO ni VPP) y dispones de menos del 20% de la cantidad que necesitas sobre la tasación (tras realizarla).
  • Eres autónomo o empresario.
  • Nadie te puede avalar.
  • Si además se combinan varios de los factores de arriba.

Veamos el caso de unos amigos que nos han consultado para conseguir una financiación total, Jean-Jacques y Simone: Están mirando pisos, tienen ganas de comprar y buscan financiación al completo.

los cálculos parecen salir

Las herramientas de cálculo en internet parecen dar viabilidad a su deseada compra. Los números cuadran, incluso el precio medio de la zona está por encima del precio de la vivienda que les interesa.

comparativa precios zona barcelona

Pero nos estamos engañando. Ninguna herramienta te advierte de tu caso particular ni lucha por conseguirte la mejor hipoteca. Además, el precio de la cuota de la hipoteca está calculado para la situación actual, pero el euríbor no va a estar siempre cerca de 1%, por tanto la cuota subirá en un futuro. Lo mejor es calcular la cuota bajo intereses de 4 o 4,5% (la media desde que tenemos euro). Y si además:

  • Llegamos al banco para pedir un préstamo sin ahorros demuestra al banco que no somos capaces de ahorrar, y que nos cuesta guardar por si acaso.
  • Si llevamos al menos 2 años trabajando demuestras que eres fiable para la sociedad, pero si llevas 4 años trabajando y tu pareja también y no dispones de ahorros, va a ser difícil convencer al susodicho analista, por no decir imposible.
  • No hay avalistas ni en el país vecino.

Entonces, ¿qué puedo hacer para conseguir una vivienda libre?

Demuestra que eres de fiar, ahorra para conseguir lo suficiente como para, al menos, cubrir los gastos de constitución de la hipoteca. Si la vivienda costará 150.000 euros, ahorra 15.000 euros.

Traza un plan. Con sueldos que suman 3000 euros, ahorrar 1000 euros y vivir con otros 1000 al mes puede ser la forma de hacerlo con otros 1000 para gastos de vivienda. Guarda lo ahorrado en una cuenta vivienda. En poco más de 1 año tienes el ahorro necesario para constituir una hipoteca en buenas condiciones. Aquí seguirá Acufi, consúltanos entonces. Además, entrarás cuando el precio de la vivienda esté más que corregido por la retirada de subvenciones.

Otras opciones

  1. Viviendas de protección: ve rellenando formularios para entrar en las listas de espera de las zonas que te gustan.
  2. Viviendas embargadas o nuevas en carteras de bancos: aquí cuenta con una mentalidad abierta, pues habrá pisos en condiciones que se necesiten mejorar en caso de embargos, pero los descuentos pueden compensar muchas dificultades financieras.
  3. Encontrar un avalista: aunque un avalista en el extranjero difícilmente cuenta, en la actualidad se estudian bien todas las posibilidades. Siempre mejor nacional.

¿tendré derecho a deducción por vivienda habitual?

noviembre 15, 2010 · Filed Under General · 2 Comments 

Si estamos esperando a que el constructor termine nuestra futura vivienda, debemos considerar un punto importante debido a la eliminación de la deducción por vivienda habitual en este año 2010. ¿Si tengo el contrato de arras o la señal firmada es suficiente para obtener legalmente el visto bueno para las deducciones antes de que se terminen? No, consultando con abogados especialistas en materia de adquisiciones inmobiliarias, concluímos que la forma reconocible legalmente es la firma de las escrituras de compra-venta, o asegurarnos que las cantidades entregadas han sido correctamente firmadas, selladas y legalizadas (si dudas, consulta a un abogado). Cuidado, por tanto, con la picaresca: no firmemos nada con lo que no estamos de acuerdo y leamos bien el papel que vamos a firmar, asegurándonos que nos valdrá para deducir.

Los mileuristas (<17.724,90 euros de ingresos netos, brutos es una cantidad mayor) no verán afectadas sus deducciones, se reducirán paulatinamente para los que ganen hasta 24.102 euros netos y para salarios superiores a 36.000 desaparecerán. Para las parejas que tienen la hipoteca a nombre de los dos, el cálculo se hace individualmente, pudiendo llegar a mayores desgravaciones.

Si el caso es que estamos buscando una vivienda de segunda mano y estudiando la zona y la evolución de precios vemos que es una buena compra, la compra de una vivienda antes de finalizar 2010 es una buena opción. En cambio, si la vivienda que nos interesa no ha corregido su precio con respecto a su entorno, es muy posible que convenga esperar a más adelante para compensar con la bajada de precio las deducciones a las que tendríamos derecho, tal como apunta Eroski Consumer. Ver cuadro para saber si merece esperar o no:

desgración por vivienda habitual en 2010 y 2011 en adelante
Podemos ver que si nuestro salario es alto, las deducciones son insignificantes.

Recordamos a los ya hipotecados que las deducciones por vivienda habitual continuarán igualmente y que algunas comunidades autónomas como Madrid, Navarra y País Vasco continuarán con ayudas.

Doble garantía

octubre 14, 2010 · Filed Under diccionario · Comentarios desactivados 

Viviendas de la Expo del 67 en Montreal, Canadá

La doble garantía es un instrumento utilizado como aval de una hipoteca, como otra garantía además de la propia vivienda (bien inmueble) a hipotecar. Éste bien inmueble puede ser del deudor que solicita la hipoteca o de otra persona (familia o amigo) que confia en el deudor para comprometerse con el banco a cubrir el préstamo con el valor de ésta vivienda en caso de que el deudor no pague su préstamo hipotecario.

La doble garantía puede ser una forma de superar el 80% de LTV para cubrir ese extra de financiación hasta, normalmente, el 95-100% del precio de la vivienda tasada. Se diferencia de un aval habitual en que el avalista se compromete a devolver el préstamo sólo con la vivienda aportada en garantía, no con todos sus bienes.

Lo habitual no es aportar una doble garantía a una hipoteca normal, porque estaríamos dando un jugoso pastel al banco en caso de impago (2 viviendas en 1 hipoteca), sabiendo además que estas garantías se ejecutan mucho más rápido que un aval normal si llega el caso. Aunque, si sabes que vas a pagar, puede ser una opción interesante.
Fotografía de las viviendas de la Expo 67 de Montreal, Canadá, por zJMac

Vinculación financiera

julio 1, 2010 · Filed Under diccionario · 2 Comments 

Es cada uno de los productos que nos exige el banco para obtener mejores condiciones en nuestra hipoteca.

Normalmente, lo mínimo que nos exigen es tener la nómina domiciliada, lo cual en la práctica facilita las gestiones como el propio pago de la cuota de la hipoteca.

Otras vinculaciones habituales son:

  • el Seguro del Hogar, obligatorio en España, para cubrir posibles incidencias con la vivienda, tanto por dentro (contenido) como por su estructura (continente).
  • el Seguro de Vida. Ocupa normalmente al menos por el 50% del total del préstamo y a favor del banco. Cubre el pago del porcentaje estipulado en las escrituras en casos muy graves: fallecimiento o discapacidad absoluta del prestatario (el titular).
  • Gastos en tarjetas de crédito y/o débito: un mínimo de gasto anual en tarjetas (2000€ por ejemplo). En teoría esto no es un problema en la actualidad, pues para hacer las compras habituales (comida, ropa…) se cubre el gasto. Lo malo es pasarse con las compras, porque es cuando las tarjetas se convierten en deudas elevadas con intereses a partir del 15% sobre el descubierto (lo que no hay en la cuenta de ahorro y debe queda por cobrar).
  • Planes de pensiones: un mínimo anual ahorro seguro en el largo plazo, con deducciones fiscales, pero de probada baja rentabilidad. No son rescatables, es decir, no puedes disponer del dinero por necesidad.
  • Fondo de inversión: ahorro en forma de inversiones en bolsa u otros productos financieros a través de asesores (llevan comisión de mantenimiento), parecido al plan de pensiones pero sí es rescatable.

A pesar de la tendencia habitual de disponer del mínimo de vinculaciones, debemos comprender que el banco busca darnos la mayor parte de productos a cambio del mínimo de gastos, porque nos conocen. Suelen ser productos a tener en cuenta, que efectivamente suben la cuota de la hipoteca (normalmente 1 vez al año) pero que nos cubren en casos imprevistos. Si no estamos a gusto con alguno de ellos, siempre deberemos acudir al banco para que solucione la incidencia.

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