Financiación al 100% con gastos – difícil

noviembre 16, 2010 · Filed Under General · 2 Comments 

El periodo de crisis financiera actual ha devuelto a los analistas de riesgos de los bancos a su tradicional conservadurismo, es decir, nada de otorgar préstamos a diestro y siniestro y sin controlar los riesgos de impago. Estos analistas tienen un gran poder dentro de cada entidad, y más en la actualidad puesto que son sólo unos pocos los que deciden si te conceden la hipoteca o no. Por supuesto, en su profesión (al menos se supone), no cuentan los sentimientos sino sólo la entrada de números en un programa que calcula los riesgos del cliente. Nada más que números, vamos.

Veamos algunos casos difíciles a primera vista:

  • Te faltarían ahorros para los gastos de la hipoteca (calculamos un 10% con impuestos, gestoría, notaría…)
  • No estás solicitando una vivienda embargada o propiedad de nueva construcción al banco.
  • Estás pidiendo una hipoteca para una vivienda libre (no VPPL ni VPO ni VPP) y dispones de menos del 20% de la cantidad que necesitas sobre la tasación (tras realizarla).
  • Eres autónomo o empresario.
  • Nadie te puede avalar.
  • Si además se combinan varios de los factores de arriba.

Veamos el caso de unos amigos que nos han consultado para conseguir una financiación total, Jean-Jacques y Simone: Están mirando pisos, tienen ganas de comprar y buscan financiación al completo.

los cálculos parecen salir

Las herramientas de cálculo en internet parecen dar viabilidad a su deseada compra. Los números cuadran, incluso el precio medio de la zona está por encima del precio de la vivienda que les interesa.

comparativa precios zona barcelona

Pero nos estamos engañando. Ninguna herramienta te advierte de tu caso particular ni lucha por conseguirte la mejor hipoteca. Además, el precio de la cuota de la hipoteca está calculado para la situación actual, pero el euríbor no va a estar siempre cerca de 1%, por tanto la cuota subirá en un futuro. Lo mejor es calcular la cuota bajo intereses de 4 o 4,5% (la media desde que tenemos euro). Y si además:

  • Llegamos al banco para pedir un préstamo sin ahorros demuestra al banco que no somos capaces de ahorrar, y que nos cuesta guardar por si acaso.
  • Si llevamos al menos 2 años trabajando demuestras que eres fiable para la sociedad, pero si llevas 4 años trabajando y tu pareja también y no dispones de ahorros, va a ser difícil convencer al susodicho analista, por no decir imposible.
  • No hay avalistas ni en el país vecino.

Entonces, ¿qué puedo hacer para conseguir una vivienda libre?

Demuestra que eres de fiar, ahorra para conseguir lo suficiente como para, al menos, cubrir los gastos de constitución de la hipoteca. Si la vivienda costará 150.000 euros, ahorra 15.000 euros.

Traza un plan. Con sueldos que suman 3000 euros, ahorrar 1000 euros y vivir con otros 1000 al mes puede ser la forma de hacerlo con otros 1000 para gastos de vivienda. Guarda lo ahorrado en una cuenta vivienda. En poco más de 1 año tienes el ahorro necesario para constituir una hipoteca en buenas condiciones. Aquí seguirá Acufi, consúltanos entonces. Además, entrarás cuando el precio de la vivienda esté más que corregido por la retirada de subvenciones.

Otras opciones

  1. Viviendas de protección: ve rellenando formularios para entrar en las listas de espera de las zonas que te gustan.
  2. Viviendas embargadas o nuevas en carteras de bancos: aquí cuenta con una mentalidad abierta, pues habrá pisos en condiciones que se necesiten mejorar en caso de embargos, pero los descuentos pueden compensar muchas dificultades financieras.
  3. Encontrar un avalista: aunque un avalista en el extranjero difícilmente cuenta, en la actualidad se estudian bien todas las posibilidades. Siempre mejor nacional.

¿Me concederán la hipoteca?

septiembre 14, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

Exponemos dos casos reales (modificados para salvaguardar la privacidad) para averiguar en qué casos tenemos mayores probabilidades de que nos concedan una hipoteca en la actualidad. Ambas son hipotecas para vivienda habitual (llamada primera vivienda también) y de importes menores de 200.000 euros.

  1. Caso 1: Me interesa una vivienda de un banco de 50.000 euros. Dispongo de un contrato por obra y servicio con una antigüedad de 1 año y 3 meses. ¿Me concederían esa hipoteca? [...] La cuota que me sale a pagar no llega a 200 euros al mes y yo gano 600 euros trabajando sólo los fines de semana.Respuesta caso 1: Teniendo en cuenta que los bancos miden tu “responsabilidad financiera” con dos factores, el porcentaje de endeudamiento sobre unidad familiar y porcentaje a financiar sobre tasación de máximo el 80% del precio tasado, deberás disponer de al menos 10.000 euros de ahorros para constituir la hipoteca. Además, hay que sumar los gastos de notaría y gestoría, que en tu caso serán bajos debido a un precio de compra reducido.

    El porcentaje de endeudamiento está moderadamente bien, sólo te pondrían peros por el contrato de duración menor a 2 años o si no tienes nada ahorrado para comprar.

    Lo ideal para facilitar este caso es disponer de una vivienda sin cargas (sin hipotecas) de un familiar para que sirva de avalista, disponer de otros ingresos (por sueldo o comisiones o de otro tipo) y, como en todas las hipotecas, disponer de al menos el 20% del precio de la vivienda.

  2. Caso 2: Tengo 25 años y quiero comprarme una vivienda de 100.000€. Mis ingresos declarados son de 20.000€ al año, llevo 2 años en mi actual empresa, y contaría con aval con nómina fija. ¿Habría algún problema con el préstamo?.

    Respuesta caso 2: En primer lugar debemos conocer el precio de tasación o hacer una pretasación (cuestan unos 50 euros), y por supuesto saber si dispones de ahorros para cubrir la parte de la hipoteca que no se financia, más los gastos.

    Justificar tus ingresos completos se realiza normalmente viendo los movimientos de tu/s cuenta/s bancaria/s. El avalista debería disponer de vivienda en propiedad, pues la nómina se tiene en cuenta cuando esta persona entra en la operación, que no parece el caso.

Contestar a cualquier pregunta de forma generalizada no es de utilidad, pues cada uno tiene unos intereses particulares y cuenta con recursos más o menos apropiados. Contáctanos si deseas que hagamos un estudio completo de tu caso, sin compromiso.

Tarjetas de crédito a examen

abril 24, 2009 · Filed Under diccionario, General · Comentarios desactivados 

Parece que las cosas se hacen bien por fin desde el otro lado del charco ¿Será que ya ninguna empresa es intocable?

Obama anuncia que revisará al detalle los métodos utilizados por las empresas de tarjetas de crédito, las famosas Visa, Mastercard y las que desean ser como ellas, para que expliquen claramente sus condiciones al contratante. Vamos, para que sepan lo que contratan de forma clara. Como dice el consejero económico del presidente, mucha gente paga “tasas extraordinariamente altas que no pagarían si hubiesen conocido”.

Y es que en Norteamérica, la utilización de tarjetas de crédito es tan habitual como ir en coche a todas partes, todo el mundo tiene no una sino varias. Esto lo digo por experiencia propia de cuando vivía allí, en Montreal, Canadá. Es cierto que llegaban cartas con mensajes de crédito aprobado, a los que sólo les faltaba mi firma. Pero no hay que irse tan lejos para vivir experiencias desagradables con estas empresas, pues mientras pagas, no hay problema. Eso sí, de donde sacan mucha pasta es de cuando NO pagas.

Ejemplo real: La tarjeta Alcampo, a todas luces maravillosa: un cero enorme de gastos, grandes ventajas (como llenar el depósito más barato) y todo gratis mientras pagues a final de mes. El caso es que el verano pasado cometí el error de dejar una cuenta con pocos fondos mientras estábamos de vacaciones, y por menos de 10 días, una factura de 21 euros pasaba a costar 1 euro más cada día que no la abonaba. Y además, todos los métodos para pagarla eran trabas: el banco que está detrás, el Santander, no sabía nada de pagos en sus oficinas (claro, el precio impreso en una carta ya no era el que había que pagar, y eso que lo pone tras la carta). Nadie se hacía cargo. Por el 902, tras llamadas a unos 8 números distintos (todos 902) y mucho tiempo=oro perdidos, por fin pude pagarla con otra tarjeta y me cobraron el importe 2 veces. Vamos, un desastre… ¿y si llego a pasarme 20 días?

Y no es que gaste poco en tarjetas de crédito precisamente, así que ellos se pierden un buen cliente. La tarjeta ya está más que desechada para no cometer el error de usarla. Ojo, que hay muchas tarjetas de crédito con condiciones muy buenas, como para pagar intereses moderados y que salga rentable tenerlas, así que a leer bien los contratos.