Oferta Vinculante

diciembre 14, 2010 · Filed Under diccionario · Comentarios desactivados 

Se trata de un documento que las entidades de crédito como bancos y cajas de ahorro tienen obligación de entregar al cliente en caso de solicitar un préstamo hipotecario. El documento debe contener las condiciones financieras ofrecidas. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

La normativa existente queda recogida en la Orden del 5/5/1994 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/1994 del Banco de España:

  1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo. La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

  2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante.

En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo (la que nos ofrece mejores condiciones), envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones a aplicar de tipo de interés, de comisiones varias como amortizaciones parciales y totales y otras condiciones financieras.

Cabe recordar que se es importante llevar la oferta vinculante a la firma de la escritura para comprobar que los datos coinciden, en especial en casos en los que se nos fije un suelo hipotecario, o los redondeos al alza (ventaja para el banco) ya prohibidos, o cualquier condición abusiva.

Subrogación de hipoteca

septiembre 13, 2010 · Filed Under diccionario · Comentarios desactivados 

La subrogación es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en derechos y obligaciones existentes en dicho contrato, como puede ser el derecho a la vivivienda y obligación del pago de las letras de una hipoteca.

Hay dos formas generales de subrogar:

  1. Subrogación con cambio de entidad financiera. El trámite jurídico de sustitución de un acreedor hipotecario por otro que nos ofrece mejores condiciones, un banco o caja de ahorros por otro sin cambiar titular/es. En teoría sólo se pueden mejorar los tipos de interés pero también se pueden añadir cláusulas para variar  el capital pendiente de amortizar o el plazo de amortización.
  2. Subrogación por asumir obligaciones previas. También se conoce por subrogación la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra/s persona/s. Puede ser el caso de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha vivienda (intercambio entre particulares) o cuando compramos una vivienda directamente al promotor de la misma, el cual obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.

En cualquiera de los casos, no sería la primera vez que el banco o caja cambia otras condiciones en las escrituras, como puede ser añadir un suelo o cambia el plazo de la hipoteca ¡Así que atentos!

Ver Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Suelo en hipotecas

febrero 15, 2010 · Filed Under diccionario, General · 6 Comments 

Las hipotecas con suelo son un producto que aún se comercializa, en el que el banco  o caja se protege de posibles bajadas del euribor, estableciendo un límite inferior del tipo de interés, con lo cual el hipotecado no puede beneficiarse de los bajos tipos de interés históricos.

Conviene aquí recordar el Artículo 7 de la Orden del 5 de mayo de 1994 en el Boe, del Acto de Otorgamiento, punto 2.c:

c) Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.

Es decir, el Notario sólo nos avisaría si las escrituras mencionan suelo pero no techo.

Hoy en día hay varios bancos que ofrecen la posibilidad de cambiarte de hipoteca asumiendo ellos los gastos de la subrogación.

Aparece hoy en febrero de 2010 (se declara mala práctica en los tribunales pero es recurrida por el BBVA, Caixa Galicia y otras entidades en noviembre) una noticia realmente interesante en una web económica, y es que según comentan “los consumidores se revelan contra las hipotecas con suelo” explicando que la bajada de tipos de interés ha supuesto de media para las hipotecas con suelo un incremento de unos 2000 euros anuales comparado con las que no tienen esta cláusula abusiva.

Parece ser que Izquierda Unida lo ha propuesto al gobierno para que este próximo jueves se debata en el Congreso, aunque antes organizaciones como la OCU ya llevaban tiempo reclamándolo.

Para mas información, contactar con Acufi.

realmente interesante