Oferta Vinculante

diciembre 14, 2010 · Filed Under diccionario · Comentarios desactivados 

Se trata de un documento que las entidades de crédito como bancos y cajas de ahorro tienen obligación de entregar al cliente en caso de solicitar un préstamo hipotecario. El documento debe contener las condiciones financieras ofrecidas. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

La normativa existente queda recogida en la Orden del 5/5/1994 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/1994 del Banco de España:

  1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo. La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

  2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante.

En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo (la que nos ofrece mejores condiciones), envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones a aplicar de tipo de interés, de comisiones varias como amortizaciones parciales y totales y otras condiciones financieras.

Cabe recordar que se es importante llevar la oferta vinculante a la firma de la escritura para comprobar que los datos coinciden, en especial en casos en los que se nos fije un suelo hipotecario, o los redondeos al alza (ventaja para el banco) ya prohibidos, o cualquier condición abusiva.

7 consejos para las compras navideñas

diciembre 10, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

foto: http://guiasobremadrid.com/La cultura financiera exige conocerse, y buscar los mejores métodos para disfrutar de salud financiera para el presente y el futuro, sin necesidad de perderse las pequeñas recompensas de las fechas señaladas. Seas del perfil que seas, ganes mucho o poco, siempre es bueno seguir unas pautas:

  1. Planificar las compras según un presupuesto fijado previamente. Idealmente pagar en efectivo.
  2. Repartir los regalos con familiares y amigos. Ponerse de acuerdo entre varios.
  3. Adelantar la compra de regalos para aprovechar ofertas, disponibilidad y si la compra es online, que llegue a tiempo. Incluso, nos dará tiempo a comparar precios y calidades.
  4. Enfocarse en las experiencias en vez de en las cosas: tiempo juntos, en entornos distintos. Si no es posible juntarse, llamarles.
  5. Pensar en los demás. Para sus hijos o sobrinos, establecer un plan de ahorro, empezando por una cuenta para reservar paulatinamente para sus estudios o imprevistos y acostumbrarle a ahorrar. También es el momento adecuado de donar a ONGs que realizan una labor inestimable, sin dejar para “cuando pueda” esta ocasión.
  6. Planificar el menú para las fiestas navideñas y Nochevieja, y coordinarse en la preparación de comidas.
  7. Comprar lotería, la justa, pues es muy rentable para el Estado, pero para los mortales es un gasto. Repartirla fijando en los décimos las señas de los participantes.

Fuente: El Economista y Seven Smart Moves for the Holidays del Wall Street Journal.

Financiación al 100% con gastos – difícil

noviembre 16, 2010 · Filed Under General · 2 Comments 

El periodo de crisis financiera actual ha devuelto a los analistas de riesgos de los bancos a su tradicional conservadurismo, es decir, nada de otorgar préstamos a diestro y siniestro y sin controlar los riesgos de impago. Estos analistas tienen un gran poder dentro de cada entidad, y más en la actualidad puesto que son sólo unos pocos los que deciden si te conceden la hipoteca o no. Por supuesto, en su profesión (al menos se supone), no cuentan los sentimientos sino sólo la entrada de números en un programa que calcula los riesgos del cliente. Nada más que números, vamos.

Veamos algunos casos difíciles a primera vista:

  • Te faltarían ahorros para los gastos de la hipoteca (calculamos un 10% con impuestos, gestoría, notaría…)
  • No estás solicitando una vivienda embargada o propiedad de nueva construcción al banco.
  • Estás pidiendo una hipoteca para una vivienda libre (no VPPL ni VPO ni VPP) y dispones de menos del 20% de la cantidad que necesitas sobre la tasación (tras realizarla).
  • Eres autónomo o empresario.
  • Nadie te puede avalar.
  • Si además se combinan varios de los factores de arriba.

Veamos el caso de unos amigos que nos han consultado para conseguir una financiación total, Jean-Jacques y Simone: Están mirando pisos, tienen ganas de comprar y buscan financiación al completo.

los cálculos parecen salir

Las herramientas de cálculo en internet parecen dar viabilidad a su deseada compra. Los números cuadran, incluso el precio medio de la zona está por encima del precio de la vivienda que les interesa.

comparativa precios zona barcelona

Pero nos estamos engañando. Ninguna herramienta te advierte de tu caso particular ni lucha por conseguirte la mejor hipoteca. Además, el precio de la cuota de la hipoteca está calculado para la situación actual, pero el euríbor no va a estar siempre cerca de 1%, por tanto la cuota subirá en un futuro. Lo mejor es calcular la cuota bajo intereses de 4 o 4,5% (la media desde que tenemos euro). Y si además:

  • Llegamos al banco para pedir un préstamo sin ahorros demuestra al banco que no somos capaces de ahorrar, y que nos cuesta guardar por si acaso.
  • Si llevamos al menos 2 años trabajando demuestras que eres fiable para la sociedad, pero si llevas 4 años trabajando y tu pareja también y no dispones de ahorros, va a ser difícil convencer al susodicho analista, por no decir imposible.
  • No hay avalistas ni en el país vecino.

Entonces, ¿qué puedo hacer para conseguir una vivienda libre?

Demuestra que eres de fiar, ahorra para conseguir lo suficiente como para, al menos, cubrir los gastos de constitución de la hipoteca. Si la vivienda costará 150.000 euros, ahorra 15.000 euros.

Traza un plan. Con sueldos que suman 3000 euros, ahorrar 1000 euros y vivir con otros 1000 al mes puede ser la forma de hacerlo con otros 1000 para gastos de vivienda. Guarda lo ahorrado en una cuenta vivienda. En poco más de 1 año tienes el ahorro necesario para constituir una hipoteca en buenas condiciones. Aquí seguirá Acufi, consúltanos entonces. Además, entrarás cuando el precio de la vivienda esté más que corregido por la retirada de subvenciones.

Otras opciones

  1. Viviendas de protección: ve rellenando formularios para entrar en las listas de espera de las zonas que te gustan.
  2. Viviendas embargadas o nuevas en carteras de bancos: aquí cuenta con una mentalidad abierta, pues habrá pisos en condiciones que se necesiten mejorar en caso de embargos, pero los descuentos pueden compensar muchas dificultades financieras.
  3. Encontrar un avalista: aunque un avalista en el extranjero difícilmente cuenta, en la actualidad se estudian bien todas las posibilidades. Siempre mejor nacional.

Consejos financieros básicos

julio 27, 2010 · Filed Under diccionario, General · 2 Comments 

Tranquilo y con las finanzas en orden

En este periodo estival, en el que pocos estareis delante del ordenador mirando números como el que suscribe, y muchos andareis bajo una sombrilla de colores estridentes y recibiendo bolazos de la típica parejita que juega a las palas, os queria añadir unos consejos muy básicos a tener en cuenta y aunque parezca algo “tontos” os puedo asegurar que no lo son tanto. Empecemos:

  1. Se debe pedir toda la información por escrito cuando uno está negociando con una entidad o intermediación financiera, leyendo escrupulosamente los documentos que te entregan y preguntando cualquier cosa que no se entienda. En caso de conflictos no dudes en utilizar el derecho que tenemos todos los usuarios a reclamar.
  2. Antes de dejar pagar a su entidad, exponer el problema al banco y es probable que se pueda llegar a un acuerdo.
  3. Hay que revisar los movimiento de nuestras cuentas periodicamente y llevar un control de gastos, evitando los descubiertos, ya que las comisiones son muy altas.
  4. No dejar a nadie la tarjeta del banco, salvo para hacer los pagos en establecimientos de confianza. No diga a nadie su número secreto, ni siquiera los 16 dígitos del número de la tarjeta. En el caso de robo o pérdida, avisar a la entidad emisora para que la anulen.
  5. Nunca dar información personal a entidades o personas que no sean de su confianza. Y no responder mails de supuestos bancos que solicitan información.
  6. No se fíe de quien te ofrece invertir en un producto con una gran rentabilidad y sin riesgo alguno… ¡esos productos no existen!

Comparativa de hipotecas

julio 10, 2010 · Filed Under General · Comentarios desactivados 

Aquí podríamos encontrar lo que nos encanta hacer a todos desde nuestra casita con una conexión a internet: comparar hipotecas como si del nuevo televisor de pantalla plana se tratase. Nos encanta comparar, tanto que hay gente que desea saber el abanico de entidades con las que trabajamos, pero el cometido de ACUFI no es marear a nadie con miles de números preciosos que suben por encima del banco anterior según cómo lo ordenemos, sino conseguir la hipoteca.

Mi experiencia, de absoluta necesidad por disponer de un suelo de 3,5% (¡los hay más altos!), ha sido con UNO-e, BancoPopular-e, BBVA, Caja España, Ibercaja, CajaMadrid, Banesto, Barclays, Bancorreos, Caja Duero, ActivoBank, Bankinter, ING… infructuosa y ¿de qué sirve? Ninguno se ha querido implicar, bien porque la hipoteca tenía menos de 5 años desde su constitución, bien porque (no era mi caso pero suelen exigirlo) no superaba los 200.000 euros de operación, bien porque era autónomo (caso de UNO-e), o bien porque directamente no podían afrontar mejores condiciones que ya tenía: Euríbor+0,60, o porque tenían igualmente suelo (BBVA)… pero cuidado, porque vienen vientos fuertes sobre la banca, y las cajas en particular: no va a quedar en pie prácticamente ninguna de las mencionadas tal como las conocemos (por fusión o por algo similar llamado SIP). Sólo los bancos ActivoBank de Sabadell y el banco de internet de Banco Popular han ofrecido condiciones moderadamente buenas, aunque exigiendo que tasase con ellas porque ninguna otra tasación valía, y con suelo. Bien, finalmente tengo la operación y no es con ninguna de las entidades mencionadas, y con mejores condiciones que las de cualquier comparativa. A cambio: gastos de gestión que para eso han trabajado por mi, por mi tiempo y mi dinero.

Si prefieres comparar, adjuntamos pantallazos de la comparativa de la OCU (si quieres usar la herramienta tendrás que ser miembro).

Nueva hipoteca:

nueva hipoteca, constitución

Subrogación (cambio de banco):

SUBROGACION O CAMBIO DE BANCO

Conseguimos hipotecas con las mejores condiciones, conseguimos multidivisas. Contáctanos si estás harto de comparar, o si prefieres ahorrar tiempo y dinero.

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