Subrogación de hipoteca

septiembre 13, 2010 · Filed Under diccionario · Comentarios desactivados 

La subrogación es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en derechos y obligaciones existentes en dicho contrato, como puede ser el derecho a la vivivienda y obligación del pago de las letras de una hipoteca.

Hay dos formas generales de subrogar:

  1. Subrogación con cambio de entidad financiera. El trámite jurídico de sustitución de un acreedor hipotecario por otro que nos ofrece mejores condiciones, un banco o caja de ahorros por otro sin cambiar titular/es. En teoría sólo se pueden mejorar los tipos de interés pero también se pueden añadir cláusulas para variar  el capital pendiente de amortizar o el plazo de amortización.
  2. Subrogación por asumir obligaciones previas. También se conoce por subrogación la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra/s persona/s. Puede ser el caso de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha vivienda (intercambio entre particulares) o cuando compramos una vivienda directamente al promotor de la misma, el cual obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.

En cualquiera de los casos, no sería la primera vez que el banco o caja cambia otras condiciones en las escrituras, como puede ser añadir un suelo o cambia el plazo de la hipoteca ¡Así que atentos!

Ver Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Suelo en hipotecas

febrero 15, 2010 · Filed Under diccionario, General · 6 Comments 

Las hipotecas con suelo son un producto que aún se comercializa, en el que el banco  o caja se protege de posibles bajadas del euribor, estableciendo un límite inferior del tipo de interés, con lo cual el hipotecado no puede beneficiarse de los bajos tipos de interés históricos.

Conviene aquí recordar el Artículo 7 de la Orden del 5 de mayo de 1994 en el Boe, del Acto de Otorgamiento, punto 2.c:

c) Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.

Es decir, el Notario sólo nos avisaría si las escrituras mencionan suelo pero no techo.

Hoy en día hay varios bancos que ofrecen la posibilidad de cambiarte de hipoteca asumiendo ellos los gastos de la subrogación.

Aparece hoy en febrero de 2010 (se declara mala práctica en los tribunales pero es recurrida por el BBVA, Caixa Galicia y otras entidades en noviembre) una noticia realmente interesante en una web económica, y es que según comentan “los consumidores se revelan contra las hipotecas con suelo” explicando que la bajada de tipos de interés ha supuesto de media para las hipotecas con suelo un incremento de unos 2000 euros anuales comparado con las que no tienen esta cláusula abusiva.

Parece ser que Izquierda Unida lo ha propuesto al gobierno para que este próximo jueves se debata en el Congreso, aunque antes organizaciones como la OCU ya llevaban tiempo reclamándolo.

Para mas información, contactar con Acufi.

realmente interesante

Acabar con el suelo en 3 meses, una solución para 2 de cada 3 hipotecados

septiembre 24, 2009 · Filed Under General · 3 Comments 

¡Fantástico! Miro, leo con incredulidad todavía la noticia. Lo que todos sabíamos que era una cláusula abusiva resulta que a los senadores del PP también les parece así. Esperemos que el gobierno en el plazo de esos tres meses apruebe una norma de la que se está aprovechando más de un banco o caja, y no podemos decir que no sea porque no lo hemos firmado. Efectivamente, como lo hemos firmado, hay que apencar, aunque como dicen en los foros… los compradores no firmemos cada día hipotecas como lo hace el banco o notario, ¿quienes deberían asegurarse que entendemos esto? Noooo, a ellos les conviene.

cláusula alegal de suelo y techo, siempre a favor del banco/caja

cláusula alegal de suelo y techo, siempre a favor del banco/caja

El ejemplo de la imagen es el que yo mismo he firmado con Caixanova para una subrogación. Cuando el banquero nos dijo que respetaría las condiciones de la hipoteca a subrogar, le creímos. Pero resulta que subió el suelo otro medio punto, y por supuesto en ningún momento hay “tiempo suficiente” para leer las escrituras, porque no te las dejan ver ni 2 minutos.

Lección aprendida: leer todo antes de firmar nada. Dejar el complejo de tonto por no entender lo que leo, y preguntar ¿qué significa tal y cuál? Al fin y al cabo, les damos parte de nuestros ingresos durante media vida ¡como para no pararse a leer!

En resumen: que se den prisa en gestionar esta medida los responsables, y que no venga el gobierno diciéndonos que no hay propuestas por parte de la oposición, que para algo en que se ponen de acuerdo, que conviertan la ilusión en realidad, por favor.