Hipoteca Multidivisa

Hipoteca Multi DivisasACUFI posee acuerdos con algunos bancos y asesores financieros con el objetivo de proporcionar las mejores condiciones a sus asociados en la adquisición y tramitación de hipotecas multidivisas. En la actualidad las características generales del producto que nos ofrecen son estas:

  • Libor+0,8%
  • Máximo LTV del 65% (relación entre la cantidad a hipotecar y el valor de la casa), aunque se podría llegar hasta un 80% si se dispone de fondos propios.
  • Máximo endeudamiento 35% (relación entre la letra mensual y los ingresos también mensuales)
  • Se puede incluir doble garantía para llegar  a esa LTV.
  • Exigen una aportación/fondo de al menos 10.000 euros durante 2-3 años, que no podrá ser rescatado.

¿Qué es?

Es un préstamo hipotecario en el que se paga el tipo de interés de la divisa en la que establece el préstamo, aprovechandose de tipos de interés inferiores al euribor, por ejemplo actualmente (febrero 2009) en Japón está en un 0,4%(libor mensual), comparando con Europa que está en el 2,8%. La deuda que debes al banco, es en la moneda que se haya contratado y por tanto deberás pagar también en esa moneda, cuyo valor fluctua diariamente.

Para calcular el interés de una hipoteca los europeos tenemos el euribor pero todos los prestamos multidivisas utilizan un tipo de interés común, que se llama libor, que se mueve en función de sus tipos de interés y las perspectivas económicas de su país. Así, tenemos el libor del yen (moneda de japón), el libor del franco suizo (de suiza) o el libor del euro (de la zona euro). Por ejemplo: una hipoteca en yenes de 200.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,80, actualmente se pagaría con una cuota mensual de 810 euros (al cambio), mientras que en euros serían 1.295 euros.

¿Cuál es el perfil idóneo de un hipotecado en divisa?

  1. Personas con cierta cultura financiera, y que conozcan el funcionamiento, las ventajas y los riesgos de este producto.
  2. Personas con un perfil definido y concreto, que tengan estabilidad laboral probada, con un nivel de renta medio-alto y que tenga ciertos ahorros, cuyo endeudamiento no supere el 35-40 % de sus ingresos y no soliciten mas del 65-70% del valor de tasación, del inmueble a hipotecar.

Ventajas e inconvenientes

La principal ventaja, es que pagaremos menos intereses por nuestra hipoteca, con el consiguiente ahorro y haremos mayores amortizaciones de capital, desde la primera cuota, al ser el tipo de interés inferior al euribor. La cuota será mucho menor en condiciones normales

La flexibilidad de poder cambiar de divisa, siempre en la moneda donde tengamos el máximo ahorro, sin tener que modificar escrituras de préstamo hipotecario, manteniendo siempre abierta la posibilidad de llevarla al “refugio” del Euro.

Si la divisa se deprecia frente al euro su deuda disminuirá proporcionalmente.

En cualquier préstamo hipotecario, la oscilacion de nuestra cuota mensual, vendria por la variacion del tipo de interés, pero en una hipoteca multidivisas, hay otro factor influyente y muy importante, que es el tipo de cambio, debido al cual nuestra cuota puede se variable cada mes/trimestre/año.

Este factor debe ser controlado, ya que igual que nos puede beneficiar, también puede ir en nuestra contra, por lo que es interesante, estar asesorados.

El importe de su deuda oscilará durante la vida del préstamo, dependiendo del cambio de  la divisa en la que esta posicionado su préstamo, frente al euro.

Si la divisa se fortalece frente al euro, su deuda se incrementará proporcionalmente.

Actualización Noviembre 2010: Hoy las condiciones no han cambiado mucho debido a las dificultades para conseguir financiación, excepto que los intereses en Japón son prácticamente 0% y en Europa el euríbor permanece a 1%.

Diferenciemos, igualmente, a la hora de interesarnos por la HMD, a las personas que nos comentan lo malas que son porque las contrataron entre 2006 y 2008 cuando el yen estaba mucho más débil que el euro, de las personas que realmente entienden sobre sus bondades y pueden asumir variaciones en su hipoteca sin arruinarse.

EUR/JPY de 1990 a 2010 (XEU)

Si tienes capital ahorrado además de los gastos y el LTV en un máximo de 65%, es una buena oportunidad de inversión puesto que históricamente los precios del yen casi nunca habían estado tan fuertes, una ventaja a la hora de contratar puesto que no sabemos cuánto durarán estos intercambios monetarios tan favorables (como podemos ver en los gráficos históricos desde 1990 arriba y cambios más recientes abajo).

EURO YEN de 1999 a 2010

Tampoco debemos olvidar el interés por entrar en Francos Suizos (CHF).