¿Me concederán la hipoteca?

septiembre 14, 2010 · Guardado en General · Comentarios desactivados 

Exponemos dos casos reales (modificados para salvaguardar la privacidad) para averiguar en qué casos tenemos mayores probabilidades de que nos concedan una hipoteca en la actualidad. Ambas son hipotecas para vivienda habitual (llamada primera vivienda también) y de importes menores de 200.000 euros.

  1. Caso 1: Me interesa una vivienda de un banco de 50.000 euros. Dispongo de un contrato por obra y servicio con una antigüedad de 1 año y 3 meses. ¿Me concederían esa hipoteca? [...] La cuota que me sale a pagar no llega a 200 euros al mes y yo gano 600 euros trabajando sólo los fines de semana.Respuesta caso 1: Teniendo en cuenta que los bancos miden tu “responsabilidad financiera” con dos factores, el porcentaje de endeudamiento sobre unidad familiar y porcentaje a financiar sobre tasación de máximo el 80% del precio tasado, deberás disponer de al menos 10.000 euros de ahorros para constituir la hipoteca. Además, hay que sumar los gastos de notaría y gestoría, que en tu caso serán bajos debido a un precio de compra reducido.

    El porcentaje de endeudamiento está moderadamente bien, sólo te pondrían peros por el contrato de duración menor a 2 años o si no tienes nada ahorrado para comprar.

    Lo ideal para facilitar este caso es disponer de una vivienda sin cargas (sin hipotecas) de un familiar para que sirva de avalista, disponer de otros ingresos (por sueldo o comisiones o de otro tipo) y, como en todas las hipotecas, disponer de al menos el 20% del precio de la vivienda.

  2. Caso 2: Tengo 25 años y quiero comprarme una vivienda de 100.000€. Mis ingresos declarados son de 20.000€ al año, llevo 2 años en mi actual empresa, y contaría con aval con nómina fija. ¿Habría algún problema con el préstamo?.

    Respuesta caso 2: En primer lugar debemos conocer el precio de tasación o hacer una pretasación (cuestan unos 50 euros), y por supuesto saber si dispones de ahorros para cubrir la parte de la hipoteca que no se financia, más los gastos.

    Justificar tus ingresos completos se realiza normalmente viendo los movimientos de tu/s cuenta/s bancaria/s. El avalista debería disponer de vivienda en propiedad, pues la nómina se tiene en cuenta cuando esta persona entra en la operación, que no parece el caso.

Contestar a cualquier pregunta de forma generalizada no es de utilidad, pues cada uno tiene unos intereses particulares y cuenta con recursos más o menos apropiados. Contáctanos si deseas que hagamos un estudio completo de tu caso, sin compromiso.

Subrogación de hipoteca

septiembre 13, 2010 · Guardado en diccionario · Comentarios desactivados 

La subrogación es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en derechos y obligaciones existentes en dicho contrato, como puede ser el derecho a la vivivienda y obligación del pago de las letras de una hipoteca.

Hay dos formas generales de subrogar:

  1. Subrogación con cambio de entidad financiera. El trámite jurídico de sustitución de un acreedor hipotecario por otro que nos ofrece mejores condiciones, un banco o caja de ahorros por otro sin cambiar titular/es. En teoría sólo se pueden mejorar los tipos de interés pero también se pueden añadir cláusulas para variar  el capital pendiente de amortizar o el plazo de amortización.
  2. Subrogación por asumir obligaciones previas. También se conoce por subrogación la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra/s persona/s. Puede ser el caso de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha vivienda (intercambio entre particulares) o cuando compramos una vivienda directamente al promotor de la misma, el cual obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.

En cualquiera de los casos, no sería la primera vez que el banco o caja cambia otras condiciones en las escrituras, como puede ser añadir un suelo o cambia el plazo de la hipoteca ¡Así que atentos!

Ver Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.